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原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao )

作家 | Chong Lei,CFA

春节后首个职责日，万科不竭大换血。

之是以说是不竭，是因为在春节前终末一个职责日，万科董事会主席郁亮还是降职为副总裁，深铁集团董事长辛杰接任万科一霸手，二把手祝九胜辞任总裁，不再担任万科任何职务。

万科东谈主事大换血，从最高层波及到管制层。万科管制层实权派基本沿路换东谈主，包括战投部、财务部、法务部等核心部门的总司理，以及万科最挫折的北京区域和华东区域的总司理，接任者都有国资配景。

从今往后，再也莫得合伙东谈主的万科，唯有深圳国资的万科。不外，对于万科来说，姓什么还是不挫折了，挫折的是何如才调"活下去"。

节前深圳市国资委负责东谈主强调有实足的"枪弹"维持万科，国资力挺的魄力不亚于现款流入，但到底需要些许枪弹才调化险，才是万科能不成活下来的关键。

据 DM 查债通统计，2025 年全年，万科共有 16 笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模揣度 326.4 亿元；同期，该公司还有两笔境外债到期，存续本金规模约为 36 亿元。

还剩不到两个月的一季度，便是万科偿债的小岑岭，共有 98.9 亿元的境内公开债需要兑付。而境外债兑付岑岭为 2025 年 5 月，当月需兑付 4.55 亿好意思元。

万科我方早就扛不住了。最新数据清楚，2024 年万科归母净利润预损 450 亿元，各地技俩预售监管账户超 700 亿元资金难以回流。此前虽不休处置优质钞票，但也只是权宜之策。

代表国资入主万科的深铁集团，亦然泥菩萨过河，2024 年前三季度创下历史最大赔本，净利润赔本 80.74 亿元，以致也要借债过活。固然情愿对价 13.5 亿元买下万科手上的深圳红树湾技俩，可大部分资金升级与万科联系欠款冲抵，实践到万科账上的资金有限。

只可说，目下深圳国资介入，对于万科债权东谈主来说，算是盼来救兵，但是后续救兵到底有些许，摸清家底后洞窟有多大，以及换血后会不会先清理再还债，这一切都如故未知数。

以前一个多月，万科的东谈主事漂泊一直是阛阓焦点，尤其是祝九胜是否"出事了"的疑团，目下看来，偶然都是深圳地铁深度介入的前奏。

1 月 16 日，阛阓传出万科总裁祝九胜配合公安机关拜访的音书。第二天凌晨，祝九胜更新一又友圈，用这种很是的款式回话传言。祝九胜本年 56 岁，毕业于中南财经政法大学，经济学专科出生。

2012 年，他讲求加入万科，这一待便是 13 年。刚加入的前三年，他担任万科高档副总裁，分担资金中心，尔后演出的都是雷同财神爷的脚色。

2014 年启动，祝九胜兼任深圳市万科财务照看人有限公司董事长。这家公司是万科旗下的金融平台，当先由万科创举东谈主王石斥地，计划是帮职工买卖股票。其后挪动为配合股管诡计购买万科股票，推动职工跟投。

2016 年 1 月，恰恰"宝万之争"尖锐化阶段，祝九胜骤然辞去高档副总裁职务，但仍留在万科体系，不竭担任万科财务照看人公司董事长。直到 2018 年 1 月 31 日，祝九胜从郁亮手中接过勤奋棒，成为万科总裁、CEO。

而春节后的万科，看成更是惊东谈主。节后首个职责日，万科发布了一系列东谈主事变动公告，战投部、财务部、法务部这几个核心部门的总司理，以及万科最挫折的北京区域和华东区域的总司理沿路换东谈主，接任者都是国资配景。

战投部与财务部均是万科总部最为核心的部门。战投部是万科企划部在 2006 年疗养而来。在万科规模上涨期，战投部曾是郁亮教导万科的权力核心，全面负责公司策略、拿地投资、运营、营销、国外拓展、新业务孵化等业务职责。

郁亮在 2017 年 6 月底接替王石出任万科董事会主席之后，一度多数启用战投部成员。该部门历任总司理中，孙嘉、刘肖等均成为万科高管班子的中坚力量。

2015 年，战投部改名为行状发展部，至 2024 年，又再行命名为战投部。

这意味着万科最具实权的部门和城市公司，整宿之间换了"掌舵东谈主"，万科还是被深圳国资本色性收受，而最受伤的无疑是万科有关核心部门与业务条线的首席合伙东谈主们。

在深圳国资介入之前，万科总部各职能部门与各业务条线的第一负责东谈主均为首席合伙东谈主，这一职级权限高于部门总司理。但在接下来职责中，这些关键条线的实控权梗概率将打发至深圳国资东谈主员手中，原万科合伙东谈主的大部均权限将被收缩，以致被架空。

在新任高管职责上，另有两处值得玩味，其中一处是"新任董事会布告田钧须负责牵头处理博商资管及鹏金所等历史留传问题"。

博商资管与鹏金所是万科上市公司体系外的资管平台和网贷平台。阛阓一直质疑，万科高管团队利用资管平台配资加杠杆，资金流向万科旗下地产技俩，以获取技俩斥地收益分红。阛阓还质疑，万科存在体外"影子银行"，向万科技俩勾搭方放贷。

这类负面听说屡次激发阛阓对万科管制层谈德风险的担忧。据财新获悉，博商资管董事长兼总司理何卓失联已有一段时日。

而另一处是"监事会主席解冻要负责监督博商、鹏金所及财顾行状部等职责及历史留传问题处理"。解冻其东谈主，自 2014 年起任公司监事会主席，证据这次最新职责单干，解冻的位置还是高过郁亮，成为万科二把手的存在。

曾经的掌门东谈主郁亮不仅在任责单干上落于第三，况兼具体职责只是是"协助董事会主席开展职责，负责策略和房地产宏不雅商讨"，有不雅点合计这在体制内还是算是退居二线了。

也就在换东谈主公示本日，聚积崇高传出一份《对于郁亮祝九胜等万科高管犯警违游记动的执续响应》的帖子，称"万科高管被清理的时刻终于到来"，该帖子文尾有多家公司盖印，清楚齐是来自烟台有关企业。

目下，债务压力还是如同乌云，千里甸甸地遮掩着万科身上。

据 DM 查债通统计，2025 年全年，万科共有 16 笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模揣度 326.4 亿元；同期，该公司还有两笔境外债到期，存续本金规模约为 36 亿元。仅 2025 年一季度，万科就有 98.9 亿元的境内公开债需要兑付。

但是，万科的资金景况却退却乐不雅。截止 2024 年 9 月末，万科母公司执有货币资金约 11.89 亿元，较 2024 年 6 月末净流出约 59.31 亿元。此外，万科的运筹帷幄相似承压。1 月 27 日，该公司发布 2024 年岁迹预报。2024 年万科的归母净利润预损 450 亿元，同比降幅达 470%。

更忙活的是，据财新报谈，万科千里淀在各地技俩预售监管账户上的资金梗概逾越 700 亿元。场所政府出于保交楼考量，加码技俩预售资金监管；银行机构计划到不良贷款风险，也要求预售资金优先留存还贷。

这导致部分资金短期内难以回流到集团层面，使万科的资金盘活愈发重荷。

1 月份的债务缓期音书，更是让阛阓对万科的担忧加重。

2025 年 1 月 9 日晚间，万科发布公告称，前期，控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司（下称"武汉誉天"）通过保障资金不动产债权投资诡计体式，向新华钞票管制股份有限公司（下称"新华资管"）融资。经两边协商，该笔融资缓期两年。

2025 年 1 月 10 日，受保债诡计缓期音书影响，万科的境内债价钱又大幅下落。

其中，2025 年一季度行权或到期的数笔公司债及中票收益率涨至 20% 至 30%；2025 年 5 月之后行权或到期的境内债收益率深广上涨至 50% 高下。这响应出金融机构对万科在 2025 年二季度之后的偿债预期并不乐不雅。

此前，面对严峻的步地，万科礼聘"断臂求生"，加大钞票处置力度。

2024 年 2 月和 6 月，该公司先后将旗下两个优质买卖技俩即上海七宝万科广场 50% 股权、上海南翔印象城 MEGA48% 股权折价转让给领展房产基金和新加坡政府投资公司（即" GIC "）旗下企业。

当年 5 月底，万科将深圳湾超等总部基地地块以 22.35 亿元转让给深圳南山国资委旗下公司和第一大鼓吹深圳地铁集团构成的聚合体。

此外，万科还打包了北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场两项买卖钞票，斥地中信万科耗尽基础次第 Pre-REIT。据该公司提供的数据，2024 年，包括钞票出售与钞票证券化在内，万科的大批钞票来往累计签约额逾越 250 亿元。

不外，这种款式只可解一时之渴，优质钞票卖一笔少一笔，后续还能有些许好钞票来支吾高大的债务压力，真的是个未知数。

万科重荷自救同期，固然深圳地铁的介入成为阛阓柔顺的实时雨，但深圳地铁自己的景况也退却乐不雅。万科的调停之路，依然面对不少变数。

从目下情况来看，深圳介入万科债务问题的主体，如故深铁集团。

深铁对于万科的最新赞成就在本年 1 月，万科在公告称，将深圳红树湾技俩 49% 的投资收益权和其他附庸权利的改日收益权，以及深圳地铁万科投资发展有限公司（简称"深铁万科投资公司"）49% 的股权，沿路转让给深圳地铁集团。

证据公告，深圳地铁需要支付的来往总对价约为 13.50 亿元，包括约 12.92 亿元的技俩收益权转让款及约 5825 万元的股权转让款。

不外，深圳地铁应支付的两项转让款，与万科过甚联系公司此前从深圳地铁过甚联系公司取得的部分资金进行了冲抵。有房地产资金端东谈主士讲明，万科通过这次钞票转让，对消了多项对深圳地铁的联系欠款。

这也就意味着，万科实践能够收到的资金有限，深圳地铁的动手，目下更多是开释了一个积极信号，实践上更像"以资抵债"。

原因并不复杂，深铁集团的日子也不好过。证据深圳地铁 2024 年三季报，其前三季度营业收入为 122.96 亿元，同比增长 37.2%；但净利润为赔本 80.74 亿元，较前年同期 5.77 亿元的赔本面不竭扩大。这是深铁集团 2015 年以来最大赔本记录。

2024 年 8 月 26 日、27 日，深铁集团辞别发布 2024 年度第一期、第二期超短期融资券有关刊行公告文献，刊行金额辞别为 15 亿元和 14 亿元，拟沿路用于偿还有息债务。两天后的 8 月 28 日，深铁集团再次公告称，由于近期阛阓波动较大，公司决定取消第一期超短期融资券的刊行，疗养后的刊行安排另行公告。

这一系列操作标明，深圳地铁我方也面对着不小的资金压力，在这种情况下，指望它能毫无保留地为万科执续输血，处理万科的债务问题，赫然不太现实。

而此前深圳市国资委负责东谈主强调有实足"枪弹"维持万科，万科创举东谈主王石还在一又友圈转发称"国度队动手相助！"

证据这位负责东谈主的说法， 深圳国资的充足枪弹来自两方面：

一是截止 2024 年底，深圳市属国资国企钞票逾越 5 万亿元，全年营收超万亿元，维持地铁集团通过一切可能的阛阓化、法治化时间推动万科郑重发展。

二是深圳市还将统筹钞票、资金、资源，在既有维持用具的基础上，执续、分批、逐渐通过径直注资、划拨钞票等款式，进一步缩小地铁集团钞票欠债率，增强其流动性，维持其更好地推崇万科第一大鼓吹的作用。

即使有国资全力撑腰，深铁是否有实足的专科才略来支吾这些复杂问题，如故个大大的问号。

万科债务结构复杂各样，包含短期、遥远债务，境内、境外债务等多种类型，境外债务还面对着汇率波动、国际金融阛阓变化等风险，不同类型债务的还款期限、利率条款各不疏导，处理起来难度极大。

参考当年的海航化债，进驻的职责组光摸海航的家底，就摸了一年。与此同期还要支吾多方利益诉求，比如债权东谈主可能反对政府主导的重整决议，尤其是境外债权东谈主，可能激发英好意思法系内的法律争议。

而境内金融机构也会有我方的牵记，尽管深圳地区八家国有银行和股份制银行负责东谈主都暗意，顽强看好万科的后续发展，将不竭积极诈欺贷款、债券、资管、信赖等各式金融用具，餍足万科合理融资需求，但真到了面对坏账计提的时辰，就怕就不会像今天这么松驰表态了。

除了资金和债务结构问题，万科目下边临的窘境还触及阛阓信心和融资环境。

深圳地铁的收购固然展示了国资对万科的维持，开释了一定的积极信号，但难以齐全扭转阛阓对房地产行业和万科的悲不雅预期。投资者和金融机构对万科的融资魄力依然严慎，万科在外部融资方面仍周折重重，仅靠深圳地铁赫然无法从根柢上变嫌这种场地。

总结以前几年，不少债务压力大的地产公司向场所政府求援，恒大向广东、建业向河南发出的求援信还寥若晨星在目。河南曾经尝试拉建业一把，可惜最终奏效甚微。连体量相对较小的建业调停起来都如斯重荷，何况是规模更高大的万科呢？

若是把概念跨出房地产行业，参考规模雷同的案例，当年海航在海南省政府牵头下竖立职责组，安邦则由银保监会收受，最终到手幸免了系统性风险。可和它们不同，目下调停万科主要如故深圳在牵头，尚未上涨到广东省或更高档别的监管部门。

这一方面偶然证据万科的问题还没那么严重，但另一方面是不是也证据唯有更高档别的"力挺"信号出现，阛阓才敢深信万科能"活下去"。

参考贵府：

中国房地产报《"最收获地铁公司"，深铁集团巨亏 80 亿！》

财新《国资鼓吹动手深铁收购与万科勾搭红树湾技俩》

财新《17 日凌晨万科总裁祝九胜更新一又友圈回话涉案传言》

财新《万科一笔保债诡计缓期两年公司称 2025 年将负重致远支吾公开债兑付》九游体育app娱乐